Être bailleur n’est parfois pas de tout repos. Il faut être vigilant quant aux agissements de ses locataires et être réactif lorsqu'un problème pointe le bout de son nez. En effet, il se peut qu’un jour, l’un d’entre eux ne paye plus son loyer durant une période indéfinie. Malgré les avertissements, rien n’y fait, la somme n’est pas versée. La solution ultime pour régler ces
litiges est d’entamer une procédure d’expulsion du locataire. Voici ce que vous devez savoir sur cette action en justice.
Les motifs qui justifient une expulsion locative
Le droit français prévoit plusieurs motifs qui pourraient justifier une éviction du locataire. Le plus courant d’entre eux demeure le cas du loyer
impayé. Ainsi, le locataire ne paye plus ce qu’il doit à son bailleur depuis au moins deux mois. Ce dernier a alors l’opportunité de réguler la situation et de réclamer son dû. Cependant, la législation tempère les conditions d’expulsion et précise que cette prérogative, qui appartient au locataire, ne sera mise en œuvre que si aucune solution amiable n’a été trouvée auparavant. Pour plus d’informations concernant les motifs d’expulsion locative et les recours qui existent, rendez-vous sur le site
litige.fr. Outre le non-paiement des loyers, le bailleur peut également reprocher à son locataire de ne pas respecter certaines dispositions contractuelles. Il peut s’agir par exemple d’un comportement abusif qui ne correspond pas aux règles en collectivité (troubles du voisinage, dégradation des locaux ou du logement…). Un locataire qui ne souscrit pas une assurance commet aussi une faute suffisamment importante pour justifier cette éviction locative. En somme, peu importe le motif qui pousse le bailleur à vouloir le départ de son locataire, la procédure demeure sensiblement la même.
La procédure à l’amiable : le commandement de payer
La procédure d’
expulsion d'un locataire ne se lance pas sur simple volonté du bailleur. En effet, le droit français est strict à ce sujet et protège un minimum les locataires contre les démarches abusives. De ce fait, un bailleur n’est pas en mesure de réclamer le départ du locataire aussi rapidement qu’il le voudrait. Plusieurs étapes sont à respecter au préalable avant l’intervention d’un magistrat. Une procédure à l’amiable a lieu et cela se caractérise notamment par le commandement de payer envoyé par le bailleur. Après avoir signifié à son locataire qu’un ou plusieurs montants n’avaient pas été honorés ces derniers mois, et si cette discussion n’aboutit pas, le bailleur peut envoyer un acte d’huissier. Cet acte est un commandement de payer, qui offre au locataire un délai imparti pour payer ses dettes. Si le locataire est solvable ou de bonne foi, il payera sa dette locative. En revanche, s’il ne se manifeste pas au-delà ce délai de deux mois, le bailleur pourra saisir le tribunal pour lancer une procédure judiciaire. Un dossier traité par un magistrat est un dossier qui n’a pas permis de trouver un terrain d’entente. Les procédures sont longues, il faut donc utiliser tous les leviers disponibles avant d’en arriver à l’expulsion locative.
La résiliation du contrat de bail avant l'expulsion
L’étape de la résiliation du contrat de bail du locataire fait partie des prérogatives du bailleur. Elle dépend de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat. Il est vrai que la plupart des bailleurs prennent le temps de la faire figurer dans les conditions contractuelles du bail. Cependant, elle n’est pas obligatoire, donc elle n’est pas présente dans chaque contrat. Chaque partie est censée connaître l’existence de cette clause. Le locataire ne doit donc pas ignorer que le bailleur peut résilier le contrat de bail en cas de motif justifié. Cette clause remet en cause le bon déroulement du contrat et permet de l’interrompre automatiquement avant la date prévue. De plus, le bailleur a la possibilité d’assigner le débiteur en justice, faute d’arrangement financier à l’amiable. Ainsi, cette résiliation est le dernier recours avant la procédure d’expulsion du locataire. Elle entraîne directement une assignation en justice devant le tribunal judiciaire compétent. Le commandement de payer sera envoyé au locataire par un huissier de justice si cette clause résolutoire n’existe pas. Cet acte fera office d’assignation en justice au cas où le locataire ne payerait pas le montant dû.
L'assignation en justice et le commandement de quitter les lieux
La procédure d’expulsion mise en œuvre par le bailleur se caractérise à la fois par une assignation en justice puis par un commandement de quitter les lieux. Aucun arrangement n’a été trouvé entre le bailleur et son locataire, un magistrat va donc intervenir pour trancher. Saisi du dossier déposé par le bailleur, le juge doit analyser la situation et qualifier une faute éventuelle. Si cette dernière est suffisamment grave et correspond à l’un des motifs énumérés par la loi, alors le locataire se verra contraint de quitter son domicile. Néanmoins, le locataire a encore une chance : il dispose à nouveau d’un délai pour payer ses dettes. Si aucun remboursement n’est effectué, le juge autorise la résiliation du bail et l’éviction du locataire (hors trêve hivernale). Le locataire recevra un courrier officiel lui ordonnant de quitter son domicile et disposera d’un délai de deux mois pour plier bagage.
